Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Жилищное законодательство предоставляет возможность проведение общего собрания жильцов в следующих формах:
- очно (сбор собственников в МКД в конкретном месте в определенные инициаторами собрания дату и время для обсуждения вопросов повестки дня и голосования);
- заочной форме (в случае отсутствия кворума на очном голосовании проводится заочное голосование);
- очно-заочной форме (предполагает обсуждение вопросов повестки дня собственниками или их представителями, которые присутствуют на очной части с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников).
Также жилищное законодательство предполагает проведение общего собрания посредством системы ГИС ЖКХ. С помощью системы можно провести собрание только в форме заочного голосования.
Перед использованием системы ГИС ЖКХ для проведения общего собрания собственников (далее - ОСС) собственниками в МКД должны быть приняты решения на общем собрании:
- об использовании ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- об определении лиц, уполномоченных на использование системы (администратора общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Для принятия решения по указанным вопросам проголосовать "за" должны собственники большинством голосов от присутствующих на ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Администратором может быть физическое или юридическое лицо, а также одно или несколько лиц, наделенных такими полномочиями решением общего собрания собственников (п. 3.3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).
Законодательство не ограничивает срока действия полномочий администратора общего собрания. Поэтому он действует до того, пока на эту должность не выберут другое лицо или он сам не откажется выполнять эти функции (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК).
Алгоритм проведения общего собрания с использованием системы ГИС ЖКХ
Порядок уведомления собственников о проведении ОСС с использованием системы ГИС ЖКХ определен ч. 3 - 5 ст. 47.1 ЖК РФ:
а) не позднее чем за четырнадцать дней до даты начала проведения ОСС администратору собрания должно быть передано сообщение о его проведении:
- в случае проведения годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников;
- собственником, по инициативе которого созывается внеочередное собрание;
б) администратор размещает сообщение о проведении собрания в системе не позднее чем за десять дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В этот же срок администратор направляет сообщение о проведении собрания каждому собственнику в данном доме посредством системы.
При проведении собрания в форме заочного голосования с использованием системы в сообщении о проведении общего собрания, кроме общей информации, определенной ст. 45 ЖК РФ, должны быть указаны (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ):
1) сведения об администраторе общего собрания:
для юридического лица:
- наименование (фирменное наименование), организационно-правовая форма;
- место нахождения, почтовый адрес;
- номер контактного телефона;
- официальный сайт в сети Интернет;
для физического лица:
- фамилия, имя, отчество, паспортные данные;
- место постоянного проживания;
- номер контактного телефона;
- адрес электронной почты;
2) место и (или) фактический адрес администратора;
3) дата и время начала и окончания голосования по вопросам повестки дня;
4) порядок приема администратором письменных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания с использованием системы проводится двумя способами (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ):
- лично путем указания решения по каждому вопросу повестки дня ("за", "против" или "воздержался") в электронной форме;
- посредством передачи администратору собрания письменных решений по вопросам, поставленным на голосование, до даты и времени окончания такого голосования, которое он заносит с систему.
Решение собственника при голосовании на ОСС с использованием системы может быть заверено электронной подписью.
Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания с использованием системы должна составлять не менее чем три дня и не более чем пять дней с даты и времени начала проведения такого голосования (ч. 8 ст. 47.1 ЖК РФ).
Решения общего собрания, принятые по результатам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение часа после окончания такого голосования (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ).
Протоколы ОСС по вопросам повестки дня, сформированные с использованием системы, электронные образы решений собственников, переданные администратору, хранятся в системе (ч. 12 ст. 47.1 ЖК РФ).
Начиная с 1 марта 2025 года информация о проведении общих собраний собственников многоквартирных домов и принятых решениях, сформированная в ГИС ЖКХ, будет поступать автоматически собственникам многоквартирного дома в Госуслуги.
Информация считается полученной с момента входа в личный кабинет Госуслуг с использованием средств системы идентификации (ЕСИА).
Администратор общего собрания собственников многоквартирных домов будет вносить в систему сведения о каждом участнике голосования; о документах, подтверждающих право собственности; решения собственника по каждому пункту повестки дня; СНИЛС собственника помещения многоквартирного дома.
Инициировать собрание собственников имущества многоквартирного дома смогут обладатели не менее 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома. Такое обращение можно будет подать, например, в управляющую компанию, как в письменной форме, так и посредством ГИС ЖКХ или её регионального аналога.